Налоги при приобретении и продаже недвижимости

При совершении сделки купли-продажи недвижимости возникает необходимость в оплате 4-х налогов: сбора за переход права собственности, гербового сбора, предпринимательского налога и налога у источника дохода.
Ставки налогов по сделкам купли-продажи одинаковы для физических и юридических лиц, за исключением налога у источника.

Сбор за переход права собственности (Transfer fee) уплачивается в размере 2% от установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости недвижимости. По общим правилам, данный сбор оплачивается покупателем.

Гербовый сбор (Stamp duty) составляет 0,5% от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости.
Аналогом оценочной стоимости в России является инвентаризационная стоимость имущества, определяемая органами БТИ.

По общим условиям, данный сбор оплачивается покупателем.
Гербовый сбор подлежит уплате в момент перехода права собственности в том случае, если данный объект находился в собственности последнего владельца более 5 лет.

Предпринимательский налог (Special business tax) взимается в размере 3,3% от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости.
Данный налог должен быть оплачен в случае, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет.
Таким образом, при совершении сделки купли-продажи должен быть заплачен один из 2-х налогов — гербовый сбор или предпринимательский налог, в зависимости от того, сколько лет объект недвижимости находился в собственности у продавца.

Размер налога у источника (Withholding tax), который часто называют налогом с оборота или подоходным налогом, зависит от того, кто является продавцом недвижимости – компания или частное лицо.
При продаже частным лицом
Доход, полученный частным лицом от продажи принадлежащей ему недвижимости, облагается подоходным налогом. Данный налог рассчитывается с помощью довольно сложной формулы, которая основывается на оценочной стоимости недвижимости, отрезка времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью, и индивидуальной ставкой подоходного налога.
Согласно налоговому кодексу Королевства Таиланд, подоходный налог исчисляется исходя из прогрессивной шкалы

Годовой доход, бат/ Ставка
 0-150 000 / 0%
 151 000 - 500 000 / 10%
 501 000 - 1 000 000  / 20%
 1 000 001 - 4 000 000 / 30 %
 4 000 001 и выше 37%



При продаже недвижимости компании
Налог у источника для юридических лиц составляет 1% от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или оценочной. Данный налог по своей сути является авансом налога на прибыль. В конце года оплаченный налог у источника будет вычтен из суммы обязательства компании по налогу на прибыль.
Ставка налога на прибыль для компаний с уставным капиталом более 5 млн. бат составляет 30%. Компании с уставным капиталом менее 5 млн. бат, согласно Налоговому Кодексу, обязаны платить налог на прибыль согласно прогрессивной шкале:

Прибыль, бат / Ставка
 до 1 000 000  /10%
 1 000 000 - 3 000 000 / 25%
 более 3 000 000 / 30%


Нужно отметить, что компании, создаваемые с целью владения имуществом, обычно имеют уставный капитал 2—4 млн. бат. И если продажа имущества будет осуществлена не путем продажи акций компании, то необходимо будет заплатить налог на прибыль именно в соответствии с прогрессивной шкалой.
Хотелось бы обратить внимание, что в период с 28 марта 2008 года по 27 марта 2009 года действует льготный порядок налогообложения сделок купли-продажи недвижимости:
Вид налога Ставка налога по
общим правилам Ставка налога на период
28.03.2008 - 27.03.2009
 Сбор за переход права собственности 2% 0,01%
 Гербовый сбор 0,5% 0%
 Предпринимательский налог 3,3% 0,11%

 

 Налоги владельцев недвижимости

В Таиланде не существует налогов на недвижимость, как в западных странах, которые обязаны платить владельцы недви-жимости.
Предусмотрены два вида налогов, взимаемых с собственности: земельный налог и налог на использование строений.
Эти налоги взимаются только с собственников домов, помещений и земельных участков, которые используют свою собственность в коммерческих целях, например, для сдачи в аренду.
Земельный налог очень мал и составляет буквально несколько бат с 1 рая земли (1 рай = 1 600 м2). В связи с этим оплачивать налог можно раз в несколько лет, когда его величина накопится до значимой суммы. Нужно отметить, что из-за малой величины значением этого налога при коммерческих расчетах сделок обычно пренебрегают.
Собственники земельных участков, не использующие землю в коммерческих целях, обязаны платить местный налог на развитие. Ставка данного налога также очень низка. Данным налогом не облагается земля, находящаяся под частными жилищами, однако это исключение применяется не для всех земельных участков. При приобретении земли необходимо выяснить в Земельном департаменте, имеет ли приобретаемый участок такое преимущество.
Ставка налога на использование строений составляет 12,5% от договорной или расчетной годовой суммы выручки от аренды. Обычно при расчетах налога используется сумма, указанная в договоре аренды. Расчетная сумма, основанная на рыночных ценах, применяется Налоговым Департаментом, в случае если сумма арендных платежей по договору занижена.
Договор аренды, заключенный на срок более 3-х лет, должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте. При его регистрации необходимо будет заплатить единовременный сбор 1,1%.
Налог на использование строений обычно оплачивает арендодатель. Однако, в зависимости от договоренности, обязательство по уплате этого налога может быть возложено и на арендатора, это особенно актуально при заключении договора долгосрочной аренды.
Владение недвижимостью посредством Тайской компании

Хотелось бы сказать несколько слов о владении недвижимостью посредством зарегистрированной тайской компании.
При приобретении акций компании обязательство оплатить налоги по сделке купли-продажи недвижимости не возникает, поскольку смена собственника не происходит.
Однако покупателю стоит провести аудит компании, проверку ее чистоты и права владения собственностью. Покупая компанию, вы приобретаете не только ее права, но и обязательства, в том числе и по налогам. Стоимость базового аудита компании составляет 60 тысяч бат, однако она может быть увеличена в зависимости от объема документов, подлежащих проверке, а также вопросов, на которые необходимо получить ответы.
При приобретении акций компании, владеющей недвижимостью, необходимо также заплатить сбор за перерегистрацию акционеров и директора компании. На сегодняшний дней сумма оплаты перерегистрации составляет около 20 тысяч бат.
В случае владения Тайской компанией, помимо налогов на недвижимость необходимо будет оплачивать корпоративные налоги (социальный налог, налог на прибыль и т. п.), а также расходы по содержанию компании.
Сумма таких расходов зависит от количества сотрудников, оформленных в компании, количества полученных разрешений на работу, от того, осуществляет ли компания какую-либо коммерческую деятельность и многих других факторов.
 
 Местные налогоплательщики подразделяются на пять категорий:
1. физические лица
2. простые товарищества
3. неюридические лица
4. умершие лица (в течение налогового года)
5. прочие
Нерезидентом считается лица, находившиеся в Таиланде менее 180 дней в году. Налоговая ответственность нерезидента исчисляется исход из наличия:
- офиса в Таиланде
- бизнеса в Таиланде  
- набора  на работу в Таиланде
- наличия  собственности, размещенной в Таиланде
 Все физические лица, компании, товарищества или ассоциации, выплачивающие  рентную плату физическому лицу, который не является резидентом Таиланда, имеют право снизать налогооблагаемую базу на  15%.
Платеж подоходного налога производится одним из следующих способов:
- вычеты из заработной платы
- перечисление суммы налога
- платеж в срок
- совместное налоговое обязательство
- оценка налогового органа
В случае переплаты налогоплательщику возвращается сумма переплаты  от Налогового Департамента.  Для этого необходимо обратиться с соответствующим прошением  (форма “ Khor 10”) в налоговый орган в течение трехлетнего срока.
Королевский декрет № 11 позволяет налогоплательщикам  снижать сумму налога до  30% при начислении  подоходного налога. Рентные платежи учитываются при договоре субаренды, они выплачиваются реальному владельцу недвижимости.  
Налогоплательщики имеют право на выставление прошения о снижении налоговой ставки.  В данном случае во внимание принимаются положения о корпоративном налогообложении, позволяющие произвести пересчет налогооблагаемой базы.
Перечислим некоторые виды налога и виды налогооблагаемых баз:
- доходы в виде дивидендов, процентов, прироста  капитала от продажи ценных бумаг: в размере 40%, но не более чем  60 тысяч бат
- рентный доход: от 20 до 30% в зависимости от типа арендуемой собственности
- профессиональные гонорары: от  60% при медпрактике, 30% - на прочие
- доходы от подрядных занятия: 70%
- доходы от иной деятельности: от 65 до 85 процентов
При наличии не менее трех детей в семье арендатора, производится пересчет налога в сторону его уменьшения. Данная мера распространяется на детей, рожденных до 1 января 1979 года.
Дополнительные налоги начисляется в течение периода  от 2 до 5 лет, начиная от даты обращения о прошении пересчета налога.  При выявлении незаконности прошения о пересчете налога и возврате средств, государство имеет право на заключение налогоплательщика под стражу сроком до десяти лет.
Декларации по подоходному налогу и налоговым возвратам подаются в  Налоговый Департамент до 31 марта текущего года.
Рентное лицо подает декларацию до 30 сентября текущего года. При этом все налоги должны быть уплачены.
В случае если налоговая организация усомнится в правильности произведенных расчетов налоговой суммы, налоговая база будет пересмотрена по усредненному показателю. При этом налогоплательщик имеет полное право подать заявление о пересмотре решения Налогового Департамента.